Mál nr. 125/2025 - Úrskuður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 1. september 2026
í máli nr. 125/2025
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. ásamt vöxtum.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 29. september 2025.
Greinargerð varnaraðila, dags. 28. október 2025.
Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 5. nóvember 2025.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 11. nóvember 2025.
Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 17. nóvember 2025.
Viðbótarupplýsingar sóknaraðila, dags. 24. febrúar 2026, sem kærunefnd aflaði undir rekstri málsins.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 6. mars 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Leigutíma lauk 24. ágúst 2025 og snýst ágreiningur um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa upplýst skriflega 4. ágúst 2025 að tryggingarféð yrði nýtt til að greiða kostnað vegna meindýraeyðis sem hafi þurft að kalla til vegna veggjalúsa. Sóknaraðili hafi skilað íbúðinni 24. sama mánaðar og hún hafi upplýst varnaraðila samdægurs að hún væri ekki samþykk því að tryggingarfénu yrði ráðstafað í þessu tilliti og fór fram á fulla endurgreiðslu. Varnaraðili hafi ekki orðið við því en frestur hans til að bera ágreininginn undir kærunefndina hafi runnið út 21. september 2025. Þar sem hann hafi ekki vísað ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila til nefndarinnar innan téðs frests beri honum að skila tryggingarfénu.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa hringt í hann sumarið 2025 í uppnámi og upplýst að veggjalús væri í íbúðinni. Greinilegt hafi verið að hún hafi viljað hjálp frá varnaraðila og hún sagt að hún væri búin að kaupa skordýra eitur sem hafi ekki virkað. Varnaraðili hafi sagt að erfitt væri að losna við veggjalús og eina vitið væri að fá meindýraeyði til að eitra. Sóknaraðili hafi fallist á að varnaraðili talaði við meindýraeyði, en hann hafi sagt að það kosti að minnsta kosti 200.000 kr. að eitra íbúðina. Sóknaraðila hafi fundist kostnaðurinn mikill en á sama tíma vitað að þetta væri það eina sem myndi bera árangur. Til að sýna ábyrgð og góðmennsku hafi varnaraðili sagt að hann tæki á sig allan kostnað umfram tryggingarféð. Varnaraðili hafi gert þetta í góðri trú um að sóknaraðili væri fullmeðvituð um að hennar ábyrgð væri óumdeild. Aðilar hafi margoft rætt það símleiðis að veggjalús ferðist með fólki og þar sem sóknaraðili hafi verið búin að búa í íbúðinni í þetta langan tíma væri augljóst að hún hefði flutt þetta í íbúðina, enda hafi hún sagt að hún hefði verið á ferðalagi í Evrópu einhverjum vikum áður en veggjalúsin hafi komið í ljós. Enginn annar íbúi í fjöleignarhúsinu hafi lent í veggjalúsinni. Sóknaraðili beri því ábyrgð á téðu tjóni. Það sé í besta falli misskilningur af hennar hálfu að varnaraðili hafi einhliða tilkynnt henni að hann kæmi til með að nota tryggingarféð til að greiða meindýraeyðinum miðað við samtöl þeirra um málið, enda hefði varnaraðili ekki samþykkt að taka þennan kostnað á sig nema hann teldi að honum bæri að gera það. Þegar þessi meinti misskilningur hafi fyrst borið upp á milli aðila hafi sóknaraðili farið fram á að kostnaðinum yrði skipt þeirra á milli til helminga, sem varnaraðili hafi fallist á til að klára málið. Til séu smáskilaboð um þetta. Nokkrum vikum síðar hafi sóknaraðili þó hætt við það samkomulag.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að það sé rétt að hún hafi verið vonsvikin vegna aðstæðna með veggjalúsina. Þess vegna hafi hún ekki veitt því mikla athygli þegar varnaraðili hafi þegar sagt að orsökin fyrir veggjalúsinni hefði verið ferð sóknaraðila til Spánar þremur vikum áður. Fyrst hafi þurft að leysa málið og eftir að það hafi verið leyst hafi sóknaraðili greint það og áttað sig á því að hún ætti ekki að greiða fyrir þjónustu meindýraeyðis. Það hafi verið á ábyrgð varnaraðila.
Þegar meindýraeyðirinn hafi séð mynd af veggjalúsinni á dýnunni hafi hann sagt að hún hefði verið þarna í að minnsta kosti fjóra mánuði. Kenning varnaraðila um að sóknaraðila hafi flutt veggjalýsina inn frá Spáni sé því ósönn. Þegar í upphafi leigutíma vorið 2024 hafi heyrst í mús á baðherberginu. Síðan hafi komið mygla á gluggana, svo veggjalús og að lokum hafi sóknaraðili séð mús fyrir framan hurðina að íbúðinni sumarið 2025. Íbúð með myglu og reglulegum músagangi sé hentugt umhverfi fyrir veggjalús.
Varnaraðili hafi samþykkt að skipta kostnaðinum til helminga eftir að sóknaraðili hafi sagt honum að hún hefði hent öllum húsgögnunum sínum en upphaflega hafi hann viljað halda eftir öllu tryggingarfénu. Í þessum mánuði hafi sóknaraðili í tvö skipti þurft að pakka niður öllum eigum hennar fyrir úðun og hent mörgu. Hún hafi tapað miklu og áttað sig á því að greiðsla fyrir meindýraeyði væri á ábyrgð varnaraðila. Hún hafi því skrifað varnaraðila og óskað eftir fullri endurgreiðslu tryggingarfjárins. Aðilar hafi reynt að leysa málið í gegnum skrifleg samskipti án árangurs. Sóknaraðili hafi stungið upp á því að undirrita riftun á leigusamningum þar sem skráð yrði að tryggingarféð hefði ekki verið endurgreitt, svo færir aðilar gætu aðstoðað þau við að leysa málið. Hún hafi skilað íbúðinni 24. ágúst 2025.
Þar sem varnaraðili hafi ekki gert kröfu innan fjögurra vikna frá skilum sé frestur hans til þess liðinn.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila er áréttað að veggjalús ferðist með íbúum, en útilokað sé að þær hafi flogið inn um glugga eða skriðið upp niðurfall. Veggjalúsin hafi verið búin að koma sér fyrir í rúmi sóknaraðila, eins og hún geri alltaf fyrst. Sóknaraðili hafi sjálf keypt rúmið og flutt það í íbúðina. Varnaraðili hafi ekki komið í íbúðina síðan sóknaraðili hafi tekið hana á leigu í byrjun mars 2024, en hún hafi orðið vör við veggjalúsina í júlí 2025. Í staðinn fyrir að ganga til verks sjálf hafi hún beðið um aðstoð varnaraðila en síðan ætlist hún til að hann beri ábyrgð á tjóninu með þeim rökum að hún hafi misskilið hver ætti að greiða kostnað fyrir meindýraeyðinn. Um sé að ræða eftir á skýringu, en aðilar hafi rætt þetta lengi og vel í gegnum síma og sóknaraðili tali góða ensku. Það breyti þó ekki þeirri staðreynd að sóknaraðili beri ábyrgð á því að veggjalús hafi hreiðrað um sig í íbúðinni með tilheyrandi tjóni.
Vegna athugasemda um músagang þá hafi varnaraðili verið búinn að heyra af því en geti ekki séð hvernig það sé þessu máli viðkomandi. Vegna myglu í glugga þá hafi hann ekki heyrt um það áður og það sé jafnframt þessu máli óviðkomandi.
VI. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir til að greiða kostnað vegna reiknings meindýraeyðis sem þurfti að kalla til á leigutíma vegna veggjalúsar.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Varnaraðili kom á framfæri þeim skilaboðum til sóknaraðila að hann kæmi til með að ráðstafa tryggingarfénu vegna meindýraeyðis líkt og aðilar hafi komist að samkomulagi um. Sagði sóknaraðili þá að eins og hún hefði skilið þetta hafi aðilar fyrst samþykkt að varnaraðili kæmi til með að greiða reikninginn ef sóknaraðili héldi áfram að leigja íbúðina og í seinni samtölum hafi varnaraðili nefnt að hann kæmi til með að greiða reikninginn hvort sem sóknaraðili flytti út eða fyndi annan leigjanda. Í svari varnaraðila áréttaði hann að hann hefði samþykkt að taka á sig kostnað sem væri umfram tryggingarféð. Með skilaboðum næsta dag kvaðst sóknaraðili hafa misskilið samkomulag aðila og spurði hvort þau gæti skipt reikningnum í tvennt sem varnaraðili samþykkti næsta dag. Með skilaboðum við leigulok, 24. ágúst 2025, tilkynnti sóknaraðili síðan að eftir að hafa lesið húsaleigulögin nánar hafi hún komist að því að veggjalús falli undir ábyrgð leigusala þar sem hún leiði til þess að húsnæði verði óíbúðarhæft. Þar af leiðandi hafi varnaraðila verið óheimilt ráðstafa tryggingarfénu í þessu tilliti. Einnig tók hún fram að í fyrri samtölum aðila hafi hún ekki þekkt viðeigandi lagaákvæði. Þá leggur hún til að aðilar skipti kostnaði til helminga vegna þess að hún hafi flutt til húsgögn til að liðka fyrir meindýraeyði. Varnaraðili samþykkti það. Kærunefnd telur að framangreind samskipti aðila staðfesti að þau hafi komist að samkomulagi um að skipta með sér reikningi meindýraeyðis og að varnaraðili myndi ráðstafa hluta tryggingarfjár til þessa. Báðir aðilar virðast svo hafa fallið frá samkomulag sínu, sóknaraðili með kæru til nefndarinnar og varnaraðili með því að gera kröfu um að öllu tryggingarfé sóknaraðila verði ráðstafað til greiðslu reiknings. Kærunefnd telur að aðilar séu bundnir af samkomulagi um að skipta með sér kostnaði hér um.
Að framangreindu virtu ber varnaraðila að skila sóknaraðila 87.000 kr. af tryggingarfénu, ásamt vöxtum af 180.000 kr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarféð var lagt fram til þess dags er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til greiðsludags en með dráttarvöxtum af 87.000 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags. Þar sem íbúðinni var skilað 24. ágúst 2025 reiknast dráttarvextir frá 22. september 2025.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 87.000 kr. ásamt vöxtum af 180.000 kr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarfé var lagt fram til 22. september 2025 en með dráttarvöxtum af 87.000 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 1. september 2026
Auður Björg Jónsdóttir
Þorvaldur Hauksson Eyþór Rafn Þórhallsson