Mál nr. 162/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. september 2026

í máli nr. 162/2025

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða leigu að fjárhæð 980 evrur vegna ágúst 2025 og tryggingarfé að fjárhæð 1.960 evrur ásamt dráttarvöxtum frá 31. ágúst 2025. Til vara krefst sóknaraðili viðurkenningar á því að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum frá 31. ágúst 2025.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 2. og 8. desember 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 12. janúar 2026.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 20. janúar 2026.

Skýringar sem bárust frá varnaraðila 7. apríl 2026 að beiðni kærunefndar.

Athugasemdir sóknaraðila 21. apríl 2026.

Skýringar sem bárust frá varnaraðila 27. ágúst 2026 að beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst til 30. desember 2025 um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu leigu vegna ágúst 2025 og tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa fundið herbergið á vefnum áður en hún hafi komið til Íslands í nám. Varnaraðili hafi sent myndir og myndband af herberginu og beðið um að millfærðar yrðu 2.940 evrur í tryggingu. Faðir sóknaraðila hafi millifært þá fjárhæð inn á reikning varnaraðila. Varnaraðili hafi sent myndir af leigusamningi á íslensku, en sóknaraðili skilji ekki íslensku.

Fyrstu vikuna hafi ýmis vandamál komið í ljós með herbergið og sameiginlegt rými. Sóknaraðili hafi ekki viljað dvelja þarna áfram, en hún hafði ekki verið upplýst um þetta bágborna ástand. Auk þess hafi hún ekki talið sig örugga á þessum stað. Hún hafi ekki undirritað leigusamninginn og gert varnaraðila og aðstoðarmanni hans grein fyrir athugasemdum sínum við ástand hins leigða. Eftir að hafa haft samband við aðstoðarmann varnaraðila hafi hann sagst hafa rætt við varnaraðila um vandamálin og að hann hefði sagt að það væri í lagi að sóknaraðili flytti út. Hann hafi einnig sagt sóknaraðila að hafa samband beint við varnaraðila sem hún hafi gert og varnaraðili samþykkt að hún flytti út og veitt henni leiðbeiningar um skil á lyklum. Hún hafi skilað herberginu í sama ástandi og hún hafi tekið við því. Löngu eftir að hún hafi verið farin hafi varnaraðili sagt að það væri nauðsynlegt að undirrita skjal með heitinu „Request to end rental contract“ til að fá trygginguna endurgreidda. Sóknaraðili hafi trúað honum og undirritað í góðri trú þar sem hún hafi ekki þekkt íslensk lög á þessum sviði. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir til að fá trygginguna endurgreidda hafi engin endurgreiðsla borist. Enn fremur hafi varnaraðili aldrei gert kröfu um leigu eða bætur.

Fjárhæðin sem millifærð hafi verið á varnaraðila 19. júlí 2025 hafi átt að samsvara þriggja mánaða leigu, þ.e. leigu vegna ágúst 2025 og síðan tvo mánuði í tryggingarfé. Sóknaraðili hafi komið til Íslands 17. ágúst og aðstoðarmaður varnaraðila afhent henni lykla. Henni hafi verið sagt að undirrita leigusamning á íslensku, þann sama og henni hafi verið sendur með tölvupósti, en hún hafi ekki gert það þar sem hún hafi verið efins um að allt væri í lagi. Sóknaraðili hafi gert athugasemdir vegna óhreininda, rispa á húsgögnum, brotinna rafmagnstengla, brotins lampaskerms, óhreinna rúmfata, ónýts ísskáps og fleira af þessum toga, einnig í sameiginlegum rýmum. Eftir að hafa móttekið þessi skilaboð hafi varnaraðili sagt að sóknaraðili mætti flytja út. Í símtali aðila 25. ágúst 2025 hafi varnaraðili sagt að sóknaraðili mætti flytja út í byrjun september og að hún gæti skilað lyklunum á staðnum. Einnig hafi hann sagst ætla að endurgreiða trygginguna að fullu, þ.e. 1.960 evrur þar sem dvölin yrði aðeins einn mánuður. Sóknaraðili hafi flutt út 31. ágúst og spurt varnaraðila með skilaboðum sama dag hvenær búast mætti við endurgreiðslu. Engin svör hafi borist. Sóknaraðili hafi ítrekað skilaboðin 10. september án árangurs. Hún hafi hringt í varnaraðila 11. september og hann þá sagt að hann væri ekki á landinu en kæmi til með að sjá um málið þegar hann kæmi heim 20. sama mánaðar. Sóknaraðili hafi aftur haft samband 23. september og varnaraðili þá sagt að hann kæmi ekki fyrr en viku síðar. Sóknaraðili hafi hringt 1. október og varnaraðili þá beðið hana að koma til að undirrita formlega beiðni. Þau hafi því hist næsta dag og í góðri trú hafi sóknaraðili undirritað skjalið. Varnaraðili hafi sagst ætla að fara með skjalið til lögmanns síns og myndi síðan endurgreiða trygginguna. Það hafi ekki gengið eftir.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa tilkynnt 11. júlí 2025 að hún hygðist taka herbergið tímabundið á leigu eftir að hafa séð myndir og myndband af bæði herberginu og húsnæðinu. Sóknaraðili hafi óskað eftir því að gera leigusamning um herbergið áður en tryggingarféð yrði greitt. Varnaraðili hafi sent sóknaraðila samninginn 19. sama mánaðar þar sem fram hafi komið að leigutími yrði frá 1. ágúst til 30. desember 2025. Í kjölfarið hafi faðir sóknaraðila greitt 2.940 evrur til varnaraðila, sem hafi annars vegar verið leiga vegna ágúst 2025 og hins vegar tryggingarfé sem hafi numið tveggja mánaða leigu. Í samtölum aðila hafi komið fram að sóknaraðili hygðist koma til landsins í byrjun ágúst og því hafi hún tekið herbergið á leigu frá 1. þess mánaðar. Þrátt fyrir að leigusamningurinn hafi ekki verið formlega undirritaður í júlí þar sem aðilar hafi verið staddir í sitthvoru landinu hafi sóknaraðili staðfest samninginn með fyrrnefndri greiðslu. Þá hafi sóknaraðili staðfest í kæru sinni að hafa tekið herbergið á leigu og óumdeilt sé að hún hafi flutt inn 17. ágúst. Þann 21. sama mánaðar hafi sóknaraðili tilkynnt að herbergið væri óíbúðarhæft og samkvæmt skilaboðum sem hún hafi sent hafi hún bæði viljað rifta samningi og segja honum upp frá 31. ágúst, en hún hafi flutt út þann dag.

Sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á að skilyrði riftunar hafi verið fyrir hendi á grundvelli 60. gr. húsaleigulaga. Í 62. gr. húsaleigulaga sé kveðið á um að leigjandi skuli bæta leigusala tjón sem leiði af vanefndum hans og að hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutíma en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn.

Frásögn sóknaraðila um að varnaraðili hefði samþykkt að hún gæti flutt úr herberginu fyrir byrjun septembermánaðar og að varnaraðili kæmi til með að endurgreiða tryggingarféð sé hafnað. Sóknaraðili hafi flutt út án samþykkis varnaraðila. Þá hafi téður aðstoðarmaður varnaraðila ekki haft umboð til að koma fram fyrir hönd varnaraðila í tengslum við efndir á leigusamningum. Sóknaraðili hafi enga tilkynningu fengið þess efnis að snúa sér að honum varðandi hið leigða enda hafi hann ekki verið tilgreindur sem umboðsmaður í leigusamningi aðila. Þegar sóknaraðili hafi beint erindi sínu um riftun og uppsögn til aðstoðarmannsins hafi hann réttilega vísað henni á varnaraðila og greint frá því að hún ætti að ræða þessi málefni beint við hann.

Sóknaraðili beri sönnunarbyrði fyrir því að samkomulag hafi náðst milli aðila um lausn undan samningi eða skilyrði hafi verið fyrir riftun eða uppsögn samningsins. Sú sönnun hafi ekki tekist. Þá hafi varnaraðili í samtali við sóknaraðila í byrjun september hafi uppi áskilnað um að gera kröfu í tryggingarféð sem hafi verið innan lögmæltra tímamarka.

Varnaraðili hafi þegar gert nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja herbergið út að nýju og hafi það tekist frá 1. nóvember. Sóknaraðila hafi því borið að greiða leigu út októbermánuð. Þá sé upphafstíma dráttarvaxtakröfu sóknaraðila sérstaklega mótmælt.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi aldrei undirritað leigusamninginn eftir að hún hafi fengið tækifæri til að dvelja í húsnæðinu og meta ástand þess. Um leið og hún hafi getað hafi hún kvartað undan göllum húsnæðisins.

Þar sem aðstoðarmaður varnaraðila hafi sagt að það væri í lagi að hún flytti út hafi hún verið í góðri trú með að gera það. Hún hafi litið svo á að hann væri réttmætur fulltrúi varnaraðila þar sem hann hafi verið staddur erlendis, en aðstoðarmaðurinn hafi afhent sóknaraðila lyklana og sýnt henni húsnæðið. Í símtali sóknaraðila og varnaraðila 25. ágúst hafi varnaraðili samþykkt að hún flytti út og hafi hann lofað að endurgreiða tryggingarféð. Faðir sóknaraðila hafi millifært téða fjárhæð á varnaraðila í góðri trú, þar sem fjárhæðin hafi verið umsamin til að tryggja sóknaraðila herbergið. Sú greiðsla geti þó ekki talist jafngilda undirritun samnings sem síðar hafi verið lagður fram á pappír til undirritunar við komu.

Að auki hafi sóknaraðila verið gefið rangt til kynna hver réttindi hennar væru sem leigjanda hér á landi. Hún hafi flutt út á þeim degi sem aðilar hafi sammælst um og skilað lyklum samkvæmt fyrirmælum. Síðar hafi henni verið sagt að mæta í íbúðina og hún verið beðin um að undirrita skjal um „lok leigutíma“ í þeim tilgangi að fá tryggingarféð endurgreitt. Að öðrum kosti hefði hún aldrei undirritað það skjal að eigin frumkvæði. Skjalið hafi verið undirritað þar sem henni hafði verið lofuð endurgreiðsla. Þá sé ítrekað að varnaraðili hafi ekki gert kröfu um að halda tryggingarfénu eftir innan tilskilins frests.

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 1.940 evrur við upphaf leigutíma. Einnig innti hún af hendi leigu vegna ágúst 2025 að fjárhæð 980 evrur. Framangreindar fjárhæðir voru millifærðar af föður sóknaraðila 19. júlí 2025 inn á reikning varnaraðila. Ágreiningur snýr að kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða bæði leiguna og tryggingarféð þar sem ástandi hins leigða hafi verið ábótavant.

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning sem gilti frá 1. ágúst til 30. desember 2025. Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi ekki undirritað leigusamninginn liggur fyrir að hún efndi hann með því að greiða leigu og tryggingarfé, sbr. framangreint, og þá fékk hún afhenta lykla 17. ágúst. Verður því litið svo á að samningur hafi komist á milli aðila. Með skilaboðum til aðstoðarmanns varnaraðila 20. ágúst gerði sóknaraðili ýmsar athugasemdir við ástand hins leigða, þar á meðal um óhreinindi, rispur á húsgögnum, brotna rafmagnstengla og lampaskerm, óhrein rúmföt, handklæði og teppi, brotinn ísskáp, óhreinindi í sameignlegu rými, bilaðan vatnsketil, brotin sturtuhaus, vöntun á loftræstingu og fleira. Tók hún jafnframt fram að útihurð hússins væri alltaf ólæst og að varnaraðili hafi heimtað fyrirvaralaust að komast í herbergið. Fór hún fram á úrbætur innan vikunnar en að öðrum kosti vildi hún rifta og yfirgefa hið leigða 31. ágúst. Aðstoðarmaðurinn kvaðst hafa heyrt í varnaraðila sem hafi sagt að hún gæti flutt út en benti henni á að hafa samband við hann. Sóknaraðili sendi varnaraðila sömu skilaboð 21. ágúst og hún hafði sent aðstoðarmanninum. Engin svör bárust frá varnaraðila og kveðst sóknaraðili þá hafa hringt í hann 25. sama mánaðar og í því símtali hafi hann sagt að hún gæti flutt út næstu mánaðamót og fengið tryggingarféð endurgreitt. Varnaraðili kveðst aftur á móti hafa sagt að hann kæmi til með að gera tilraunir til að leigja herbergið út hið fyrsta en hafnar því að hafa samþykkt að hún flytti út næstu mánaðamót og fá tryggingarféð endurgreitt. Ljóst er af framangreindu að hér stendur orð gegn orði um að samkomulag hafi tekist með aðilum um að leigutíma lyki 31. ágúst. Þá verður ekki talið að sóknaraðili hafi sýnt fram á að henni hafi verið heimilt að rifta umræddum leigusamningi á grundvelli 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem meintir gallar verða ekki taldir það verulegir að varðað geti riftun auk þess sem leigusala var ekki veittur fullnægjandi frestur til úrbóta samkvæmt 17. gr. laganna. Þá verður ekki talið að henni hafi verið heimilt að rifta samningnum á öðrum grundvelli.

Samkvæmt framangreindu verður að líta svo á að sóknaraðili hafi rift leigusamningum með ólögmætum hætti og af þeim sökum verður ekki fallist á kröfu hennar um endurgreiðslu á leigu vegna ágústmánaðar. Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kveður á um að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt, en þessi skylda leigusala leiðir jafnframt af almennum reglum kröfuréttar, sbr.  dóm Hæstaréttar 27. október 2016 í máli nr. 83/2016. Þrátt fyrir ólögmæta riftun sóknaraðila hvíldi þannig sú skylda á varnaraðila að takmarka tjón sitt með því að leigja herbergið út hið fyrsta eftir að hann var komin með umráð þess.

Kærunefnd óskaði eftir að varnaraðili upplýsti til hvaða ráðstafana hann hefði gripið til að koma herberginu í útleigu á ný og þar með takmarka tjón sitt. Í skýringum hans, dags. 27. ágúst 2026, segir að umrædd íbúð hafi verið auglýst til leigu í gegnum leiguvef D þann 10. september 2025 eftir að sóknaraðili yfirgaf íbúðina án samþykkis varnaraðila þann 31. ágúst 2025. Varnaraðili hafi náð að leigja herbergið út að nýju frá og með 1. nóvember 2025.

Að teknu tilliti til eftirspurnar eftir herbergjum til útleigu í miðbæ Reykjavíkur telur kærunefnd að miða verði við að varnaraðila hafi mátt vera mögulegt að leigja herbergið út að nýju frá og með 1. október 2025. Við mat á þessu hefur kærunefnd einnig litið til þess að varnaraðili lagði fram takmörkuð gögn um tilraunir sínar til að leigja herbergið út að nýju. Verður því fallist á að honum sé heimilt að halda eftir helmingi tryggingarfjárins eða 980 evrum í leigubætur vegna septembermánaðar. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjárins að fjárhæð 980 evrur, ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til greiðsludags. Þar sem herberginu var skilað 31. ágúst 2025 reiknast dráttarvextir frá 29. september 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu vegna ágústmánaðar er hafnað.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 980 evrur ásamt vöxtum af 1.960 evrum,  sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarfé var lagt fram til 29. september 2025, en með dráttarvöxtum af 980 evrum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 
 

Reykjavík, 1. september 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 
 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson