Mál nr. 98/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. september 2026

í máli nr. 98/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 640.000 kr. Auk þess gera sóknaraðilar málskostnaðarkröfu.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 14. júlí 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 13. október 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 15. október 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 27. október 2025.

Skýringar sóknaraðila, dags, 13. janúar 2026, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

Skýringar varnaraðila, dags. 15. janúar 2026, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

Skýringar sóknaraðila, dags. 27. febrúar 2026, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning til tveggja ára um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Upphafstími leigu var 1. desember 2023 og lauk samningum fyrr en ákvæði hans gerðu ráð fyrir eða 30. apríl 2024. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveða að þegar um fimm til sex mánuðir hafi verið liðnir af leigutíma hafi þær þurft að fara aftur til Spánar vegna móður annarrar þeirra. Staðan hafi verið útskýrð fyrir varnaraðila sem hafi verið mjög skilningsríkur og sagt að þær þyrftu ekki að hafa áhyggjur af því að leigutíma lyki fyrr, en að gefa þyrfti honum möguleika á að laga hluti eins fljótt og auðið  væri til að geta leigt út íbúðina út á ný. Með tryggingu nýja leigjandans gæti hann síðan endurgreitt sóknaraðilum tryggingu þeirra eða tæki það lengri tíma myndi hann endurgreiða hana með tveimur greiðslum. Sóknaraðilar hafi engar áhyggjur haft af þessu.

Sóknaraðilar hafi keypt húsgögn, sjónvarp og örbylgjuofn og spurt varnaraðila hvort hann vildi að þetta yrði skilið eftir eða að þær myndu selja þetta. Varnaraðili hafi játað því að þetta yrði skilið eftir. Uppsagnarbréf hafi verið undirritað, lyklar afhentir og þær flogið til Spánar. Nokkrum dögum síðar hafi varnaraðili verið inntur eftir upplýsingum um nýja leigjendur en hann hafi þá svarað öðruvísi og stuttlega. Tveimur mánuðum síðar hafi hann verið spurður út í endurgreiðslu og hann þá sagt að engin endurgreiðsla kæmi til með að eiga sér stað. Hann hafi síðan hætt að svara.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa gert tímabundinn leigusamning við sóknaraðila en slíkum samningi sé almennt ekki heimilt að segja upp einhliða áður en leigutíma ljúki, nema um annað sé sérstaklega samið í samningi, sbr. 3. mgr. 58. gr. laganna, þar sem heimilt sé að semja um gagnkvæman uppsagnarrétt vegna sérstakra forsendna eða aðstæðna. Sóknaraðilar hafi óskað eftir því að segja samningnum upp fyrirvaralaust, samdægurs, á þeim forsendum að móðir annarrar þeirra væri alvarlega veik og að þær þyrftu af þeim sökum að flytja tafarlaust til Spánar. Varnaraðili hafi sýnt þeim fullan skilning og samþykkt að samningi yrði slitið fyrir tímann á grundvelli gagnkvæms samkomulags. Það hafi verið gert með því skilyrði að hann héldi eftir tryggingarfénu, sem hafi numið 320.000 kr., til að mæta leigutapi og kostnaði sem hafi fylgt því að leigusamningi hafi lokið fyrr.

Sérstaklega hafi verið samið um að leigusamningi lyki þegar í stað og tryggingarféð hafi verið nýtt í stað uppsagnarfrests til að mæta þeim kostnaði sem hafi hlotist af fyrirvaralausri uppsögn. Tryggingarféð hafi jafnframt verið nýtt til að standa straum af kostnaði vegna þrifa og öðrum útgjöldum í kjölfarið, þar sem ástand íbúðarinnar við brottför sóknaraðila hafi ekki verið fullnægjandi.

Aðilar hafi í kjölfarið undirritað skjal á spænsku sem sóknaraðilar hafi lagt fram. Varnaraðili, sem ekki tali spænsku, hafi undirritað það í góðri trú um að það hafi endurspeglað það munnlega samkomulag sem þegar hafði verið gert um uppsögnina, lok leigutíma og afhendingu húsnæðis.

Samþykki varnaraðila til uppsagnar hafi byggst á þeim forsendum sem sóknaraðilar hafi borið fyrir sig, þ.e. að um væri að ræða alvarleg veikindi fjölskyldumeðlims sem hafi gert áframhaldandi dvöl ómögulega. Varnaraðili hafi þó aldrei fengið í hendur gögn sem hafi staðfest þessar aðstæður og síðar hafi komið fram upplýsingar um ágreining, sambandserjur og slit á milli sóknaraðila. Þá hafi varnaraðili einnig tekið eftir að þær höfðu flutt í sitthvort svefnherbergið og telji hann að sambandsslit þeirra hafi verið aðalforsendur uppsagnarinnar.

Sóknaraðilar hafi skilið íbúðina eftir í óviðunandi ástandi. Meðal annars hafi þurft að sinna viðhaldi vegna leka út frá þvottavél sem hafi valdið skemmdum á gólfefnum og flísum í þvottahúsi, auk þess sem skipta hafi þurft út dýnum vegna blóðs og úrgangs. Þá hafi komið fram skemmdir á parketi og gólfefnum baðherbergis þar sem vatn hafi safnast vegna stíflu í niðurfalli. Þá hafi sóknaraðilar ekki látið vita þegar niðurfall hafi stíflast fyrir framan aðaldyrahurð svo að leki hafi komið inn um aðalhurð og á forstofugólf. Sóknaraðilar hafi jafnframt samið við varnaraðila um að skilja eftir húsgögn við brottför. Gríðarlegt magn af rusli, fötum og snyrtidóti hafi einnig verið skilið eftir.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ástæður þær sem hafi leitt til samkomulags um riftun samningsins séu sannar og hafi verið samþykktar af varnaraðila. Riftunin hafi verið gerð með samkomulagi, sbr. 3. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafi samþykkt að sóknaraðilar mættu yfirgefa íbúðina áður en leigutíma lyki og að tryggingarféð yrði endurgreitt.

Þremur vikum fyrir afhendingu lykla hafi varnaraðili verið með aðgang að íbúðinni með eigin lykli, með samþykki sóknaraðila, til að framkvæma endurbætur. Um þetta hafi verið samið munnlega sem mótframlag vegna riftunarinnar. Þar af leiðandi séu óhreinindi eða skemmdir sem varnaraðili hafi tilgreint á ábyrgð hans, en hann hafi tekið íbúðina yfir áður en formleg afhending hafi átt sér stað. Þau gögn sem varnaraðili hafi lagt fram hafi ekki sönnunargildi þar sem dagsetning á myndunum liggi ekki fyrir eða hvort þær sýni raunverulegt ástand íbúðarinnar við brottför. Þá sé vitnisburður íbúa efri hæðar óhlutlaus. Leigusamningurinn hafi verið undirritaður á ensku og spænsku, tungumálum sem báðir aðilar hafi skilið. Vankunnátta á tungumáli geti ekki leitt til ógildis samnings. Varnaraðili hafi samþykkt efni leigusamningsins á báðum tungumálum.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að frásögn sóknaraðila vegna endurbóta séu vegna þess að varnaraðili hafi þurft að gera upp íbúðina til að geta fengið næstu leigjendur inn vegna vanefnda sóknaraðila og hafi hann í raun verið að gera þeim greiða þar sem tjónið hafi numið mun meira heldur en tryggingin og sé hann einnig með staðfestingu og reikninga frá verktökum sem hafi séð aðstæður. Seinni samningurinn hafi ekki verið undirritaður á ensku heldur spænsku.

VI. Niðurstaða

Í leigusamningi aðila er kveðið á um að sóknaraðilar skuli leggja fram tryggingarfé að fjárhæð 320.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðilar hafa ekki sýnt fram á að tryggingarféð hafi numið hærri fjárhæð en tilgreint er í leigusamningi. Ágreiningur er um heimild varnaraðila til að halda eftir tryggingarfénu við lok leigutíma.

Leigutíma lauk 30. apríl 2024. Varnaraðili kveður að skilyrði þess að hann hafi fallist á að sóknaraðilar gætu losnað fyrr undan leigusamningi en ákvæði hans gerðu ráð fyrir hafi verið að hann héldi tryggingarfénu eftir til að mæta leigutapi og kostnaði sem hafi fylgt því að leigutíma lyki fyrr. Þessu neita sóknaraðilar og kveða varnaraðila hafa sagt að hann kæmi til með að endurgreiða tryggingarféð um leið og hann fengi tryggingu frá nýjum leigjendum. Hér stendur því orð gegn orði. Sóknaraðilar kveða einnig að varnaraðili hafi fallist á riftun þeirra á leigusamningnum gegn því að hann fengi þegar aðgengi að íbúðinni til þess að sinna viðhaldi. Gögn málsins styðja að hann hafi sinnt viðhaldi í íbúðinni rétt áður en sóknaraðilar fluttu út en aftur á móti styðja engin gögn samkomulag um ráðstöfun tryggingarfjárins vegna leigutekna. Verður varnaraðili að bera hallann af því.

Varnaraðili kveðst einnig hafa ráðstafað tryggingarfénu til greiðslu kostnaðar vegna þrifa sem þörf hafi verið á við lok leigutíma og öðrum útgjöldum. Engin gögn liggja þó fyrir sem stutt geta það að hann hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarféð að fjárhæð 320.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðilar skiluðu varnaraðila íbúðinni 30. apríl 2024 reiknast dráttarvextir frá 29. maí 2024.

Í 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndar geti nefndin gert sóknaraðila að greiða varnaraðila málskostnað. Sóknaraðilar gera kröfu um málskostnað sér til handa en ljóst er að ákvæðið gerir aðeins ráð fyrir heimild nefndarinnar til að kveða á um málskostnað varnaraðilum til handa. Verður þegar af þeirri ástæðu að hafna málskostnaðarkröfu sóknaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 320.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. maí 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaðarkröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 1. september 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 
 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson